Guía para el proceso legal de compra de una propiedad en la Costa Blanca
Los compradores de vivienda extranjeros suelen quedar fascinados por el encanto de la Costa Blanca. Sus impresionantes paisajes y su vibrante cultura local la convierten en el lugar ideal de escapada para muchos. Sin embargo, a pesar de su encanto, el principal problema para los compradores potenciales no radica en el atractivo de la zona, sino en la complejidad de los trámites burocráticos, los procesos administrativos y las complejidades legales a la hora de adquirir una propiedad inmobiliaria en España.
No se preocupe, nuestro objetivo como agentes inmobiliarios es asegurarnos de que el proceso de compra de su propiedad transcurra sin contratiempos, colaborando con un abogado para evitar cualquier complicación o problema legal que pudiera surgir en el futuro.
Para hacerse una idea de la magnitud del problema, hace unos años, el Registro de la Propiedad de España planteó una preocupación. Drones y satélites habían encontrado más de 3 millones de irregularidades en propiedades residenciales de todo el país. Hace unos años, el Ministerio de Hacienda español realizó un estudio a escala nacional sobre las irregularidades en la construcción. Esto es lo que encontraron: más de 194.000 «obras ilegales» realizadas en inmuebles de casi todos los municipios de la Comunidad Valenciana. La mitad de ellas en la provincia de Alicante, donde se encuentra la Costa Blanca.
Los gestores inmobiliarios se encuentran a menudo con problemas como ampliaciones o reformas y la presencia de piscinas en propiedades que se están revendiendo. No es raro descubrir órdenes de demolición de muros o vallas que se construyeron sin permiso. Estos son los tipos de problemas que los abogados pueden detectar durante su investigación.
Pero hay más cosas que tener en cuenta más allá de la obtención de permisos de construcción. Un abogado inmobiliario también verificará que el anterior propietario haya liquidado todas las facturas de servicios públicos e impuestos locales (como el IBI) y liquidado cualquier hipoteca u otras obligaciones financieras vinculadas a la propiedad antes de cerrar el trato. Si usted compra una propiedad con deudas en España, será responsable de ellas, no el propietario anterior.
Los abogados especializados en transacciones inmobiliarias redactan contratos en los que exigen al vendedor que se haga cargo de las deudas antes de cerrar la venta, evitándole a usted gastos sorpresa o problemas legales después de la mudanza.
Una guía detallada sobre la compra de inmuebles en la Costa Blanca
He aquí una guía para ayudarle a desenvolverse en el procedimiento y evitar problemas.
Explorando opciones, para la compra de bienes inmuebles, en la Costa Blanca
Muchos británicos y otros expatriados prefieren la Costa Blanca a la Costa del Sol. Les atraen sus paisajes, sus costas y la vibrante cultura local.
Grupo García ofrece una selección de propiedades en la región de la Costa Blanca Norte que incluye Jávea, Moraira, Denia, Benissa, Altea y los pintorescos valles de Jalón y Orba. A continuación le mostramos algunos lugares que merece la pena visitar:
Planifique sus finanzas para su propiedad en la Costa Blanca
Antes de embarcarse en la búsqueda de su propiedad es importante planificar sus finanzas. Si usted está considerando la venta de una propiedad en el Reino Unido, una compra en efectivo o la búsqueda de una hipoteca, en España esto es lo que puede esperar:
Impuestos
Al comprar una propiedad en la Costa Blanca, espere gastar alrededor del 10% – 12% de su valor en impuestos y tasas.
Los impuestos para nuevas construcciones incluyen un 10% de IVA y un 1,5% extra de AJD (un impuesto sobre actos jurídicos documentados en la Comunidad Valenciana). Por otra parte, para las viviendas de segunda mano el impuesto se conoce como ITP y se establece en un 10% dentro de esta región específica de España.
Honorarios de notaria, abogado y registro
Los costes de las gestiones y trámites que realizan el notario, los abogados y el registro de la propiedad suele estar entre el 2% y 3% del valor del inmueble.
Gastos relacionados con el préstamo hipotecario.
Cuando desee obtener una hipoteca, en España también deberá tener en cuenta algunos gastos adicionales.
El banco necesita una tasación de la propiedad para decidir las opciones de financiación y en 2024 esto cuesta entre 250 y 600 euros, dependiendo de lo que pida el banco y del tamaño y valor de la propiedad.
Al principio del proceso hipotecario, puede encontrarse con una comisión de apertura que puede ser elevada, como el 2% del importe del préstamo; sin embargo, en la actualidad muchos bancos renuncian por completo a esta comisión. Consulte con diferentes bancos cuando busque una hipoteca.
Los bancos pueden pedirte un seguro de hogar o de vida para reducir el tipo de interés de tu hipoteca.
Buscando casa en Costa Blanca.
Agentes inmobiliarios con licencia.
A partir de octubre de 2023, todos los agentes inmobiliarios en la Costa Blanca, España, deben tener una certificación de API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria). En Grupo García hemos obtenido la certificación API para asegurar el cumplimiento de las normas de primer nivel.
Lamentablemente hay agentes que carecen de la cualificación en esta materia. Es crucial contratar a un agente autorizado, ya que los agentes no acreditados a menudo necesitan asociarse con un agente certificado API para las transacciones de venta, lo que puede resultar en un aumento de los costes y comisiones.
Cuando busque propiedades en Internet, es fundamental que elija un agente certificado por el API para que le ayude. Trabajar con varias agencias puede complicar las cosas y dificultar el establecimiento de una relación sólida con un agente que se centre en encontrar la mejor propiedad para usted.
El proceso de compraventa: Comprobaciones legales y contratos
Una vez que ha encontrado la casa de sus sueños y ha decidido seguir adelante con la compra, comienza el proceso legal.
El acuerdo de reserva (contrato de reserva)
El contrato de reserva asegura la propiedad una vez que el vendedor acepta su oferta retirándola del mercado por un depósito de unos 5.000 euros. La propiedad será retirada de cualquier listado y no se podrán atender más visitas u ofertas durante este periodo de tiempo.
Algunos aspectos importantes a tener en cuenta son
- Un periodo de reserva de 3-4 semanas para comprobaciones legales.
- El depósito es reembolsable si las comprobaciones legales revelan problemas significativos.
- El vendedor no puede aceptar otras ofertas durante este periodo.
Comprobaciones legales.
Su abogado procederá a realizar comprobaciones legales, con tres organizaciones clave;
- La oficina municipal local (Ayuntamiento) es el lugar donde se plantean diversas cuestiones relativas a mejoras o modificaciones en las propiedades. Una preocupación común son las adiciones como muros, patios y piscinas. La oficina municipal puede imponer sanciones. En caso de que se detecte alguna irregularidad, es posible que tenga que pagar el impuesto de bienes inmuebles durante cuatro años.
- El Catastro (Oficina Catastral): Esta administración mantiene la documentación de la propiedad detallando los linderos y tamaños de las propiedades. No es infrecuente que las inspecciones descubran reformas que pueden dar lugar a un aumento de los impuestos sobre la propiedad o incluso a solicitudes de demolición.
- Registro de la Propiedad: Esta oficina oficial de registro ofrece la Nota Simple. Es un documento que verifica la titularidad de la propiedad y cualquier obligación financiera o préstamo asociado a la misma. Cuestiones, como la documentación de propiedad o deudas impagadas bien, como extensiones de propiedad no registradas se descubren con frecuencia en este registro.
Si su abogado descubre algún problema durante el proceso de compra de una propiedad. Puede optar por rescindir el contrato y recuperar su depósito. Sin embargo, normalmente, en situaciones como ésta, los vendedores suelen estar dispuestos a solucionar estos problemas antes de finalizar la venta.
El Contrato de Arras
El siguiente paso en el proceso es el Contrato de Arras. Este acuerdo establece las obligaciones de ambas partes. Normalmente, implica un depósito del 10% del coste de la propiedad por su parte como comprador. Además, especifica cualquier asunto que el vendedor deba resolver antes de finalizar la transacción.
Las características esenciales consisten en:
- El vendedor necesita liquidar todas las deudas e hipotecas y ocuparse de cualquier demolición u otros encargos que necesiten atención.
- El vendedor debe cubrir los gastos de cualquier impuesto.
- El vendedor debe encargarse del registro de cualquier elemento de la propiedad no permitido, como piscinas.
Si el vendedor cancela el contrato firmado, debe devolver al comprador el doble del depósito. Por otra parte, si usted, como comprador, decide rescindir el contrato, perderá la señal como penalización.
La firma de la Escritura
Lo último que hay que hacer es firmar la Escritura en la notaría, donde se aseguran de que toda la documentación es correcta y de que tanto el comprador como el vendedor han respetado las condiciones del Contrato de arras. Una vez hecho esto, usted liquida el saldo y recibe las llaves de su nuevo hogar.
Tenga en cuenta que el notario sólo podrá dar fe de lo que tenga delante. Si hay otras cuestiones que no están resueltas o que no figuran en el contrato, no estará firmando un acuerdo al respecto. Contar con un buen abogado es crucial en este punto.
Si no puede acudir al acto de la firma en persona, tiene la opción de autorizar a su abogado para que actúe como su representante y firme los documentos en su nombre.
El registro de la propiedad
Una vez firmado y sellado el documento por las partes implicadas en la transacción, el notario procederá a registrar la transferencia de propiedad en el Registro de la Propiedad, formalizando así la conclusión de la venta.
¿Cuánto dura el proceso?
La duración del proceso de compraventa depende de la complejidad de las comprobaciones legales. Las propiedades sin problemas importantes pueden completarse en cuestión de semanas, mientras que las propiedades con complicaciones legales pueden tardar varios meses.
Hacer testamento al comprar una propiedad en España
Aunque no es obligatorio, le recomendamos encarecidamente que haga testamento al comprar una propiedad en la Costa Blanca. Un testamento garantiza que sus bienes se distribuyan de acuerdo con sus deseos en caso de fallecimiento.
Siguiendo estos pasos y recurriendo a un agente inmobiliario de confianza, evitará problemas legales. Así, podrá disfrutar de su nueva vida en la Costa Blanca con tranquilidad.
NOTA: La información legal que contiene este artículo ha sido proporcionada por el abogado de Benissa, D. DANIEL HERRANZ. https://dhtaxandlaw.com/