Een gids voor het juridische proces van het kopen van een huis aan de Costa Blanca
Buitenlandse huizenkopers zijn vaak gefascineerd door de charme van de Costa Blanca. Het adembenemende landschap en de levendige lokale cultuur maken het een ideaal uitje voor velen. Maar ondanks de charme ligt het grootste probleem voor potentiële kopers niet in de aantrekkelijkheid van het gebied, maar in de complexiteit van de bureaucratie, de administratieve processen en de juridische ingewikkeldheden die komen kijken bij de aankoop van onroerend goed in Spanje.
Maak je geen zorgen, ons doel als makelaars is ervoor te zorgen dat het aankoopproces van je woning soepel verloopt, waarbij we samenwerken met een advocaat om complicaties of juridische problemen die zich in de toekomst kunnen voordoen te voorkomen.
Om je een idee te geven van de omvang van het probleem: een paar jaar geleden maakte het Spaanse Kadaster zich zorgen. Drones en satellieten hadden meer dan 3 miljoen onregelmatigheden gevonden in woningen in het hele land. Een paar jaar geleden voerde het Spaanse ministerie van Financiën een landelijk onderzoek uit naar onregelmatigheden in de bouw. Dit is wat ze vonden: meer dan 194.000 “illegale werken” uitgevoerd op eigendommen in bijna elke gemeente in de Valenciaanse Gemeenschap. De helft daarvan in de provincie Alicante, waar de Costa Blanca ligt.
Vastgoedbeheerders worden vaak geconfronteerd met problemen zoals uitbreidingen of renovaties en de aanwezigheid van zwembaden in woningen die worden doorverkocht. Het is niet ongewoon om slooporders te ontdekken voor muren of hekken die zonder toestemming zijn gebouwd. Dit zijn de soorten problemen die advocaten tijdens hun onderzoek kunnen ontdekken.
Maar er is meer te overwegen dan het verkrijgen van bouwvergunningen. Een vastgoedadvocaat zal ook controleren of de vorige eigenaar alle energierekeningen en lokale belastingen (zoals IBI) heeft betaald en eventuele hypotheken of andere financiële verplichtingen voor het pand heeft afbetaald voordat de deal wordt gesloten. Als je in Spanje een woning koopt met schulden, ben jij daar verantwoordelijk voor en niet de vorige eigenaar.
Advocaten die gespecialiseerd zijn in vastgoedtransacties stellen contracten op waarin de verkoper wordt verplicht om de schulden af te lossen voordat de verkoop wordt gesloten, zodat je geen onverwachte kosten of juridische problemen krijgt na de verhuizing.
Een gedetailleerde gids voor het kopen van onroerend goed aan de Costa Blanca
Hier is een gids om u te helpen de procedure te navigeren en problemen te voorkomen.
Mogelijkheden verkennen om een huis te kopen aan de Costa Blanca
Veel Britten en andere expats verkiezen de Costa Blanca boven de Costa del Sol. Ze worden aangetrokken door het landschap, de kustlijn en de levendige lokale cultuur.
Grupo Garcia biedt een selectie van woningen aan de Costa Blanca Noord, waaronder Javea, Moraira, Denia, Benissa, Altea en de pittoreske valleien van Jalon en Orba. Hier zijn enkele plaatsen die een bezoek waard zijn:
Plan je financiën voor je huis aan de Costa Blanca
Voordat u begint met het zoeken naar een woning is het belangrijk om uw financiën te plannen. Of je nu overweegt om een huis in het Verenigd Koninkrijk te verkopen, een huis in contanten te kopen of een hypotheek te nemen, in Spanje is dit wat je kunt verwachten:
Belastingen
Als je een huis koopt aan de Costa Blanca, verwacht dan ongeveer 10% – 12% van de waarde te besteden aan belastingen en kosten.
Belastingen voor nieuwbouw omvatten 10% btw en een extra 1,5% AJD (een zegelrecht in de Valenciaanse Gemeenschap). Aan de andere kant staat de belasting voor tweedehands onroerend goed bekend als ITP en is deze vastgesteld op 10% in deze specifieke regio van Spanje.
Notaris-, advocaat- en registratierechten
De kosten van de formaliteiten en procedures die worden uitgevoerd door de notaris, advocaten en het kadaster liggen meestal tussen 2% en 3% van de waarde van het onroerend goed.
Kosten in verband met de hypothecaire lening.
Wanneer je een hypotheek wilt afsluiten in Spanje moet je ook rekening houden met een aantal extra kosten.
De bank heeft een taxatie van de woning nodig om te beslissen over de financieringsopties en in 2024 kost dit tussen de 250 en 600 euro, afhankelijk van wat de bank vraagt en de grootte en waarde van de woning.
Aan het begin van het hypotheekproces kun je te maken krijgen met een afsluitprovisie die hoog kan zijn, zoals 2% van het leenbedrag; veel banken zien tegenwoordig echter helemaal af van deze provisie. Informeer bij verschillende banken als je op zoek bent naar een hypotheek.
Banken kunnen je vragen om een opstal- of levensverzekering af te sluiten om de rente op je hypotheek te verlagen.
Op zoek naar een huis aan de Costa Blanca.
Gelicentieerde makelaars.
Vanaf oktober 2023 moeten alle makelaars aan de Costa Blanca, Spanje, een API (Estate Agents) certificering hebben. Bij Grupo Garcia hebben we de API-certificering verkregen om ervoor te zorgen dat we voldoen aan de hoogste normen.
Helaas zijn er makelaars die niet beschikken over de kwalificaties op dit gebied. Het is van cruciaal belang om een erkende agent in te huren, omdat niet-erkende agenten vaak moeten samenwerken met een API-gecertificeerde agent voor verkooptransacties, wat kan leiden tot hogere kosten en commissies.
Bij het zoeken naar onroerend goed op het internet is het essentieel dat je een API-gecertificeerde agent kiest om je te helpen. Het werken met meerdere makelaars kan de zaken compliceren en het moeilijk maken om een sterke relatie op te bouwen met een agent die gericht is op het vinden van de beste woning voor u.
Het aan- en verkoopproces: Juridische controles en contracten
Zodra je je droomhuis hebt gevonden en hebt besloten om door te gaan met de aankoop, begint het juridische proces.
De reserveringsovereenkomst (reserveringscontract)
Het reserveringscontract stelt het huis veilig zodra de verkoper je bod accepteert door het van de markt te halen voor een aanbetaling van ongeveer 5.000 euro. De woning wordt verwijderd uit alle aanbiedingen en bezichtigingen en biedingen worden gedurende deze periode niet meer geaccepteerd.
Enkele belangrijke aspecten om in gedachten te houden
- Een reserveringsperiode van 3-4 weken voor wettelijke controles.
- De aanbetaling wordt terugbetaald als de wettelijke controles significante problemen aan het licht brengen.
- De verkoper kan tijdens deze periode geen andere aanbiedingen accepteren.
Juridische controles.
Je advocaat zal juridische controles uitvoeren bij drie belangrijke organisaties;
- Het plaatselijke gemeentekantoor (stadhuis) is de plaats waar een aantal kwesties met betrekking tot verbeteringen of wijzigingen aan eigendommen aan de orde worden gesteld. Een veelvoorkomend probleem zijn toevoegingen zoals muren, patio’s en zwembaden. Het stadskantoor kan sancties opleggen. Als er een onregelmatigheid wordt ontdekt, kan het zijn dat je vier jaar lang onroerendgoedbelasting moet betalen.
- Het Kadaster (Oficina Catastral): Deze administratie houdt eigendomsdocumenten bij met de grenzen en afmetingen van eigendommen. Het is niet ongewoon dat inspecties veranderingen aan het licht brengen die kunnen leiden tot hogere onroerendgoedbelasting of zelfs sloopaanvragen.
- Kadaster: Dit officiële registratiekantoor biedt de Nota Simple aan. Dit is een document dat het eigendom van het onroerend goed en eventuele financiële verplichtingen of leningen die ermee verband houden, verifieert. Problemen, zoals eigendomsdocumenten of onbetaalde schulden, zoals niet-geregistreerde eigendomsverlengingen, worden vaak ontdekt in dit register.
Als je advocaat problemen ontdekt tijdens het aankoopproces van een woning. U kunt ervoor kiezen om het contract te beëindigen en uw aanbetaling terug te krijgen. Normaal gesproken zijn verkopers in dit soort situaties echter bereid om deze problemen op te lossen voordat de verkoop wordt afgerond.
De aanbetalingsovereenkomst
De volgende stap in het proces is de deposito-overeenkomst. In deze overeenkomst worden de verplichtingen van beide partijen vastgelegd. Meestal gaat het om een aanbetaling van 10% van de kosten van de woning door jou als koper. Ook worden eventuele problemen gespecificeerd die de verkoper moet oplossen voordat de transactie wordt afgerond.
De belangrijkste kenmerken zijn:
- De verkoper moet alle schulden en hypotheken vereffenen en eventuele sloopwerkzaamheden of andere zaken die aandacht nodig hebben afhandelen.
- De verkoper moet de kosten van eventuele belastingen betalen.
- De verkoper moet zorgen voor de registratie van niet-toegestane elementen van het onroerend goed, zoals zwembaden.
Als de verkoper het ondertekende contract annuleert, moet hij het dubbele van de aanbetaling teruggeven aan de koper. Aan de andere kant, als je als koper besluit om het contract te annuleren, ben je de aanbetaling als boete kwijt.
De eigendomsakte ondertekenen
Het laatste wat je moet doen is de Escritura bij de notaris ondertekenen, waar ze controleren of alle documentatie correct is en of zowel de koper als de verkoper de voorwaarden van het depotcontract hebben gerespecteerd. Zodra dit is gebeurd, betaal je het saldo en ontvang je de sleutels van je nieuwe huis.
Houd er rekening mee dat de notaris alleen kan bevestigen wat er voor hem ligt. Als er andere zaken zijn die niet zijn opgelost of niet in het contract staan, teken je geen overeenkomst. Een goede advocaat is op dit punt cruciaal.
Als je de ondertekening niet persoonlijk kunt bijwonen, heb je de mogelijkheid om je advocaat te machtigen om op te treden als je vertegenwoordiger en de documenten namens jou te ondertekenen.
De registratie van de woning
Zodra het document is ondertekend en afgestempeld door de partijen die betrokken zijn bij de transactie, zal de notaris de eigendomsoverdracht registreren bij het kadaster, waarmee de voltooiing van de verkoop wordt geformaliseerd.
Hoe lang duurt het proces?
De duur van het aan- en verkoopproces hangt af van de complexiteit van de juridische controles. Vastgoed zonder grote problemen kan binnen enkele weken worden voltooid, terwijl vastgoed met juridische complicaties enkele maanden in beslag kan nemen.
Een testament opstellen bij het kopen van een huis in Spanje
Hoewel het niet verplicht is, raden wij u ten zeerste aan om een testament op te maken bij het kopen van een woning aan de Costa Blanca. Een testament zorgt ervoor dat uw bezittingen worden verdeeld in overeenstemming met uw wensen in het geval van uw overlijden.
Door deze stappen te volgen en gebruik te maken van een betrouwbare makelaar, voorkom je juridische problemen. Je kunt dan met een gerust hart genieten van je nieuwe leven aan de Costa Blanca.
OPMERKING: De juridische informatie in dit artikel is verstrekt door Benissa advocaat, Mr. DANIEL HERRANZ. https://dhtaxandlaw.com/