Guide de la procédure légale d’achat d’une propriété sur la Costa Blanca
Les acheteurs étrangers sont souvent fascinés par le charme de la Costa Blanca. Ses paysages à couper le souffle et sa culture locale dynamique en font une escapade idéale pour beaucoup. Cependant, malgré son charme, le principal problème pour les acheteurs potentiels ne réside pas dans l’attrait de la région, mais dans la complexité de la paperasserie, des processus administratifs et des aspects juridiques liés à l’achat d’un bien immobilier en Espagne.
Ne vous inquiétez pas, notre objectif en tant qu’agents immobiliers est de veiller à ce que le processus d’achat de votre propriété se déroule sans heurts, en travaillant avec un avocat pour éviter toute complication ou problème juridique qui pourrait survenir à l’avenir.
Pour vous donner une idée de l’ampleur du problème, il y a quelques années, le cadastre espagnol s’est inquiété. Des drones et des satellites avaient découvert plus de 3 millions d’irrégularités dans des propriétés résidentielles à travers le pays. Il y a quelques années, le ministère espagnol des finances a mené une étude nationale sur les irrégularités en matière de construction. Voici ce qu’il a découvert : plus de 194 000 « travaux illégaux » réalisés sur des propriétés dans presque toutes les municipalités de la Communauté valencienne. La moitié d’entre eux se trouvent dans la province d’Alicante, où se trouve la Costa Blanca.
Les gestionnaires de biens immobiliers sont souvent confrontés à des problèmes tels que des extensions ou des rénovations et la présence de piscines dans des biens immobiliers destinés à la revente. Il n’est pas rare de découvrir des ordres de démolition pour des murs ou des clôtures construits sans autorisation. Tels sont les types de problèmes que les avocats peuvent détecter au cours de leur enquête.
Mais l’obtention des permis de construire n’est pas la seule chose à prendre en compte. Un avocat spécialisé dans l’immobilier vérifiera également que l’ancien propriétaire a réglé toutes les factures de services publics et les taxes locales (telles que l’IBI) et qu’il a remboursé les hypothèques ou autres obligations financières liées à la propriété avant de conclure la transaction. Si vous achetez un bien immobilier grevé de dettes en Espagne, c’est vous qui en serez responsable, et non l’ancien propriétaire.
Les avocats spécialisés dans les transactions immobilières rédigent des contrats obligeant le vendeur à s’occuper des dettes avant de conclure la vente, ce qui vous évitera des frais imprévus ou des problèmes juridiques après le déménagement.
Un guide détaillé sur l’achat d’une propriété sur la Costa Blanca
Voici un guide qui vous aidera à vous y retrouver dans la procédure et à éviter les problèmes.
Explorer les possibilités d’achat d’une propriété sur la Costa Blanca
De nombreux Britanniques et autres expatriés préfèrent la Costa Blanca à la Costa del Sol. Ils sont attirés par ses paysages, son littoral et sa culture locale dynamique.
Le Grupo Garcia propose une sélection de propriétés dans la région nord de la Costa Blanca, notamment à Javea, Moraira, Denia, Benissa, Altea et dans les pittoresques vallées du Jalon et de l’Orba. Voici quelques-uns des endroits qui valent la peine d’être visités :
Planifiez vos finances pour votre propriété sur la Costa Blanca
Avant de vous lancer dans la recherche d’une propriété, il est important de planifier vos finances. Que vous envisagiez de vendre une propriété au Royaume-Uni, d’acheter au comptant ou d’obtenir un prêt hypothécaire, voici ce à quoi vous devez vous attendre en Espagne :
Impôts
Lorsque vous achetez une propriété sur la Costa Blanca, attendez-vous à dépenser environ 10 à 12 % de sa valeur en taxes et frais.
Pour les nouvelles constructions, les taxes comprennent une TVA de 10 % et un droit de timbre supplémentaire de 1,5 % dans la Communauté valencienne. En revanche, pour les propriétés de seconde main, la taxe est connue sous le nom d’ITP et est fixée à 10 % dans cette région spécifique de l’Espagne.
Frais de notaire, d’avocat et d’enregistrement
Les coûts des formalités et des procédures effectuées par le notaire, les avocats et le registre foncier sont généralement compris entre 2 et 3 % de la valeur du bien immobilier.
Coûts liés au prêt hypothécaire.
Lorsque vous souhaitez contracter un prêt hypothécaire en Espagne, vous devez également prendre en compte certains coûts supplémentaires.
La banque a besoin d’une évaluation du bien immobilier pour décider des options de financement. En 2024, cette évaluation coûtera entre 250 et 600 euros, en fonction de ce que la banque demande, de la taille et de la valeur du bien immobilier.
Au début du processus hypothécaire, vous pouvez être confronté à des frais de dossier qui peuvent être élevés, comme 2 % du montant du prêt ; cependant, de nombreuses banques renoncent aujourd’hui à ces frais. Renseignez-vous auprès de différentes banques lorsque vous cherchez un prêt hypothécaire.
Les banques peuvent vous demander de souscrire une assurance habitation ou une assurance vie pour réduire le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire.
Vous cherchez une maison sur la Costa Blanca.
Agents immobiliers agréés.
À partir d’octobre 2023, tous les agents immobiliers de la Costa Blanca, en Espagne, devront être certifiés API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria). Le Grupo Garcia a obtenu la certification API afin de garantir le respect des normes les plus strictes.
Malheureusement, certains agents n’ont pas les qualifications requises dans ce domaine. Il est essentiel d’engager un agent agréé, car les agents non accrédités doivent souvent s’associer à un agent certifié API pour les transactions de vente, ce qui peut entraîner une augmentation des coûts et des commissions.
Lorsque vous recherchez des biens immobiliers sur l’internet, il est essentiel que vous choisissiez un agent certifié par l’API pour vous assister. Travailler avec plusieurs agences peut compliquer les choses et rendre difficile l’établissement d’une relation solide avec un agent qui se concentre sur la recherche du meilleur bien pour vous.
Le processus d’achat et de vente : vérifications juridiques et contrats
Une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves et que vous avez décidé de procéder à l’achat, le processus juridique commence.
Le contrat de réservation
Le contrat de réservation sécurise le bien lorsque le vendeur accepte votre offre en le retirant du marché moyennant un dépôt d’environ 5 000 euros. Le bien sera retiré de toutes les listes et aucune autre visite ou offre ne sera acceptée pendant cette période.
Voici quelques aspects importants à prendre en compte
- Une période de réservation de 3 à 4 semaines pour les vérifications légales.
- L’acompte est remboursable si les contrôles juridiques révèlent des problèmes importants.
- Le vendeur ne peut pas accepter d’autres offres pendant cette période.
Contrôles juridiques.
Votre avocat procédera à des vérifications juridiques auprès de trois organismes clés ;
- Le bureau municipal local (mairie) est l’endroit où un certain nombre de questions relatives aux améliorations ou aux modifications apportées aux propriétés sont soulevées. Les ajouts tels que les murs, les terrasses et les piscines constituent un problème courant. Le bureau municipal peut imposer des sanctions. Si une irrégularité est détectée, il se peut que vous deviez payer l’impôt foncier pendant quatre ans.
- Le cadastre (Oficina Catastral) : cette administration tient à jour les documents relatifs aux propriétés, détaillant les limites et les dimensions de celles-ci. Il n’est pas rare que les inspections révèlent des altérations qui peuvent entraîner une augmentation de l’impôt foncier ou même des demandes de démolition.
- Registre foncier : ce bureau d’enregistrement officiel propose la Nota Simple. Il s’agit d’un document qui vérifie la propriété du bien et les obligations financières ou les prêts qui y sont associés. Il est fréquent de découvrir dans ce registre des problèmes tels que des documents relatifs à la propriété ou des dettes impayées, par exemple des extensions de propriété non enregistrées.
Si votre avocat découvre des problèmes au cours du processus d’achat d’un bien immobilier, vous pouvez choisir de résilier le contrat. Vous pouvez choisir de résilier le contrat et de récupérer votre dépôt. Toutefois, dans de telles situations, les vendeurs sont généralement disposés à résoudre ces problèmes avant de finaliser la vente.
Le contrat de dépôt
L’étape suivante de la procédure est le contrat de dépôt. Ce contrat définit les obligations des deux parties. Il implique généralement un dépôt de 10 % du prix du bien de la part de l’acheteur. Il précise également les problèmes que le vendeur doit résoudre avant de finaliser la transaction.
Les caractéristiques essentielles sont les suivantes :
- Le vendeur doit s’acquitter de toutes les dettes et hypothèques et s’occuper des travaux de démolition ou d’autres tâches qui nécessitent une attention particulière.
- Le vendeur doit couvrir les coûts des taxes éventuelles.
- Le vendeur doit s’occuper de l’enregistrement de tout élément non autorisé de la propriété, comme les piscines.
Si le vendeur annule le contrat signé, il doit restituer le double de l’acompte à l’acheteur. En revanche, si vous, en tant qu’acheteur, décidez d’annuler le contrat, vous perdrez l’acompte à titre de pénalité.
Signature du titre de propriété
La dernière chose à faire est de signer l’Escritura chez le notaire, qui s’assure que tous les documents sont corrects et que l’acheteur et le vendeur ont respecté les conditions du contrat de dépôt. Une fois cette étape franchie, vous réglez le solde et recevez les clés de votre nouveau logement.
Veuillez noter que le notaire ne peut attester que ce qu’il a sous les yeux. Si d’autres questions ne sont pas résolues ou ne figurent pas dans le contrat, vous ne signez pas un accord. À ce stade, il est essentiel de faire appel à un bon avocat.
Si vous ne pouvez pas assister à la signature en personne, vous avez la possibilité d’autoriser votre avocat à agir en tant que votre représentant et à signer les documents en votre nom.
L’enregistrement de la propriété
Une fois le document signé et visé par les parties impliquées dans la transaction, le notaire procédera à l’enregistrement du transfert de propriété au registre foncier, officialisant ainsi la réalisation de la vente.
Combien de temps dure la procédure ?
La durée du processus d’achat et de vente dépend de la complexité des vérifications juridiques. Les propriétés ne présentant pas de problèmes majeurs peuvent être achevées en quelques semaines, tandis que les propriétés présentant des complications juridiques peuvent prendre plusieurs mois.
Rédiger un testament lors de l’achat d’une propriété en Espagne
Bien que cela ne soit pas obligatoire, nous vous recommandons vivement de rédiger un testament lorsque vous achetez une propriété sur la Costa Blanca. Un testament garantit que vos biens seront distribués conformément à vos souhaits en cas de décès.
En suivant ces étapes et en faisant appel à un agent immobilier fiable, vous éviterez les problèmes juridiques. Vous pourrez alors profiter de votre nouvelle vie sur la Costa Blanca en toute sérénité.
NOTE : Les informations juridiques contenues dans cet article ont été fournies par l’avocat de Benissa, M. DANIEL HERRANZ. https://dhtaxandlaw.com/