Kadaster, Eigendomsregister en fysieke werkelijkheid: waarom ze niet altijd overeenkomen bij de aankoop van een woning in Spanje

Een van de momenten die kopers het meest verrast wanneer zij de documentatie van een woning in Spanje beginnen te controleren, is wanneer blijkt dat de oppervlakte van het pand niet altijd hetzelfde is, afhankelijk van het document dat voor hen ligt.

De villa die zij hebben bezichtigd kan in werkelijkheid ongeveer 200 m² bebouwd oppervlak hebben. De kadastrale informatie kan 175 m² vermelden en wanneer een uittreksel uit het Eigendomsregister wordt opgevraagd, kan blijken dat daar slechts 150 m² staat ingeschreven.

De eerste reactie is meestal vrij logisch: welke van de drie oppervlakten is de juiste?

Het antwoord is dat deze vraag niet altijd kan worden opgelost door eenvoudigweg één van de drie cijfers als correct aan te wijzen. Bij een vastgoedtransactie kunnen de fysieke werkelijkheid van het pand, de kadastrale beschrijving en de registratie in het Eigendomsregister naast elkaar bestaan, en verschillen tussen deze drie kunnen heel verschillende oorzaken en gevolgen hebben.

Dit komt relatief vaak voor in gebieden aan de noordelijke Costa Blanca, zoals Jávea, Dénia, Moraira en Benissa, waar een belangrijk deel van de woningvoorraad bestaat uit woningen die in de loop van tientallen jaren verbouwingen, uitbreidingen en andere aanpassingen hebben ondergaan.

Daarom is het vóór de aankoop van een woning niet voldoende om alleen te weten hoeveel vierkante meter in de advertentie worden vermeld. Het is belangrijk te begrijpen waar die oppervlakte vandaan komt en te controleren of de beschikbare documentatie daadwerkelijk hetzelfde beeld geeft als het pand dat u bezoekt.

Drie verschillende manieren om hetzelfde pand te beschrijven

Om het probleem goed te begrijpen, moeten we beginnen met drie begrippen die weliswaar met elkaar verband houden, maar niet exact dezelfde functie vervullen.

De eerste is de fysieke werkelijkheid van het pand, met andere woorden: wat er daadwerkelijk op het perceel aanwezig is. Een woning kan bestaan uit een hoofdgebouw, een zwembad, een overdekt terras, een garage, een buitenkeuken, een zelfstandig gastenverblijf of verschillende uitbreidingen die in de loop der jaren zijn toegevoegd.

De tweede is de kadastrale werkelijkheid. Het Spaanse Kadaster bevat beschrijvende en grafische informatie over onroerende zaken, waaronder percelen, gebouwen, gebruiksfuncties en oppervlakten. Het feit dat een bouwwerk in het Kadaster voorkomt, betekent echter op zichzelf niet dat de stedenbouwkundige of registrale situatie volledig is geregulariseerd.

De derde is de registrale werkelijkheid, oftewel de beschrijving zoals die in het Eigendomsregister is opgenomen. Daar vindt men onder meer de eigendomssituatie, bepaalde lasten en rechten, en de geregistreerde beschrijving van het onroerend goed. De Spaanse hypotheekwetgeving maakt het bovendien mogelijk om de grafische weergave van een perceel in het register op te nemen en, wanneer aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan, af te stemmen op het Kadaster.

Bij een relatief recente en goed gedocumenteerde woning is het gebruikelijk dat deze drie werkelijkheden redelijk goed met elkaar overeenkomen.

Bij oudere woningen kan de situatie anders zijn.

Waarom kunnen de oppervlakten verschillen?

Aan de Costa Blanca zijn veel woningen twintig, dertig, veertig of zelfs meer jaren oud en in de loop van de tijd aangepast aan de behoeften van opeenvolgende eigenaren.

Een villa die oorspronkelijk 130 m² groot was, kan later zijn uitgebreid met een afgesloten terras, een extra slaapkamer, een veranda, een tot woonruimte omgebouwde garage of een uitbreiding van de hoofdverdieping.

Sommige van deze aanpassingen zijn correct vergund en vervolgens in alle relevante documentatie verwerkt. Andere zijn slechts in bepaalde registers of documenten terug te vinden. En sommige zijn nooit formeel aangegeven.

Daarnaast kunnen verschillen ook ontstaan zonder dat er sprake is van een uitbreiding, bijvoorbeeld doordat de woning oorspronkelijk op een andere manier werd opgemeten. Moderne meetmethoden, cartografie en georeferentie maken het mogelijk om veel percelen en gebouwen vandaag nauwkeuriger te beschrijven dan tientallen jaren geleden.

Een verschil betekent daarom niet automatisch dat er sprake is van een stedenbouwkundige overtreding of dat een verkoop niet kan doorgaan.

Het belangrijkste is om vast te stellen waarom het verschil bestaat.

De fout om alleen naar het uittreksel van het Eigendomsregister te kijken

Het uittreksel van het Eigendomsregister is een van de eerste documenten die bij de beoordeling van een woning moet worden gecontroleerd, maar het als enige bron gebruiken kan een vals gevoel van zekerheid geven.

Stel dat een woning volgens het Eigendomsregister 160 m² groot is, terwijl de feitelijke bebouwde oppervlakte duidelijk groter lijkt.

Het verschil kan het gevolg zijn van een uitbreiding die nooit in het register is ingeschreven, maar het kan ook zijn dat er gemeentelijke documenten bestaan die de situatie volledig verklaren. Op dezelfde manier kan een bepaalde constructie wel in het Kadaster voorkomen, zonder dat daarmee automatisch alle stedenbouwkundige vragen zijn opgelost.

Daarom moeten Eigendomsregister, Kadaster en fysieke werkelijkheid gezamenlijk worden beoordeeld.

Wanneer er relevante verschillen bestaan, kan het nodig zijn om ook eerdere eigendomsakten, tekeningen, vergunningen, technische certificaten, gemeentelijke stedenbouwkundige dossiers of informatie over de ouderdom van bepaalde constructies te onderzoeken.

De Spaanse hypotheekwetgeving voorziet bovendien in procedures om de grafische en oppervlaktetechnische beschrijving van onroerend goed aan te vullen of te corrigeren en om de coördinatie tussen Eigendomsregister en Kadaster te verbeteren.

Maar een aankoop zou niet moeten veranderen in een race om documenten op het laatste moment nog te corrigeren.

Ook het Kadaster vertelt niet het hele verhaal

Het komt vaak voor dat een koper de kadastrale gegevens van een woning bekijkt, ziet dat het zwembad of een uitbreiding op de kaart is aangegeven en vervolgens aanneemt dat alles correct gelegaliseerd is.

De werkelijkheid is complexer.

Het Kadaster en de gemeente hebben verschillende functies, net zoals het Kadaster en het Eigendomsregister niet uitwisselbaar zijn.

Een bouwwerk kan in de kadastrale beschrijving zijn opgenomen, terwijl nog steeds moet worden onderzocht hoe het is uitgevoerd, welke stedenbouwkundige toestemming bestond, hoe oud het is en wat de huidige juridische status is.

Het omgekeerde kan eveneens voorkomen: er kan geldige documentatie bestaan voor bepaalde werken, terwijl de beschrijving van het pand nog niet in alle instanties is bijgewerkt.

Daarom is het niet verstandig om conclusies over de volledige juridische situatie van een pand te baseren op slechts één informatiebron.

Kan een verschil een verkoop of aankoop verhinderen?

Niet noodzakelijk.

Veel vastgoedtransacties worden uitgevoerd bij woningen waar een bepaald verschil bestaat tussen Eigendomsregister, Kadaster en fysieke werkelijkheid.

De relevante vraag is een andere: om welk type verschil gaat het en welke gevolgen heeft het voor de koper?

Een klein verschil dat voortkomt uit oude meetmethoden is niet hetzelfde als het ontdekken van een belangrijke uitbreiding waarvan de stedenbouwkundige situatie nooit is onderzocht. Evenmin is een relatief eenvoudige administratieve actualisering hetzelfde als een bouwwerk waarop specifieke stedenbouwkundige beperkingen van toepassing zijn.

Wanneer er bovendien een hypotheekfinanciering bij de aankoop betrokken is, kunnen bepaalde verschillen nog belangrijker worden omdat de woning ook door de bank wordt getaxeerd en juridisch-documentair wordt beoordeeld.

Daarom moet deze analyse plaatsvinden voordat de transactie te ver gevorderd is.

Het moment van controle is bijna net zo belangrijk als het probleem zelf

Een van de lastigste situaties bij een vastgoedtransactie ontstaat wanneer dit soort kwesties pas aan het licht komt nadat koper en verkoper de prijs al hebben uitonderhandeld, een waarborg- of aanbetalingscontract hebben ondertekend en mogelijk zelfs al een datum voor de notariële overdracht hebben afgesproken.

Op dat moment wordt elk verschil onmiddellijk ook een tijdsprobleem.

De koper kan verdere uitleg willen voordat hij ondertekent. De verkoper moet mogelijk oude documentatie terugvinden. Misschien is de tussenkomst van een architect of technisch expert nodig. De bank kan aanvullende informatie vragen en de notaris kan bepaalde documenten nodig hebben om de akte correct voor te bereiden.

Dit alles is veel eenvoudiger wanneer het aan het begin van het proces wordt vastgesteld.

Bij een goed voorbereide transactie zouden de oppervlakten en de documentatie al tijdens de analysefase van de woning moeten worden beoordeeld, wanneer er nog voldoende tijd is om de oorzaak van eventuele verschillen vast te stellen en te beoordelen of verdere actie nodig is.

Op die manier hoeft een verschil niet per se een onaangename verrassing te zijn, maar wordt het een kwestie die binnen de transactie kan worden beheerd.

Een veelvoorkomend voorbeeld aan de noordelijke Costa Blanca

Laten we denken aan een villa in Jávea die in de jaren tachtig is gebouwd.

De oorspronkelijke woning had 145 m². Later werd een deel van de naya afgesloten, werd naast de garage een gastenverblijf gecreëerd en werd een zwembad aangelegd.

Vandaag heeft de woning fysiek ongeveer 200 m².

Het Kadaster vermeldt ongeveer 180 m², omdat sommige van deze aanpassingen later in de kadastrale gegevens zijn verwerkt, terwijl het Eigendomsregister de woning nog vrijwel beschrijft zoals in de oorspronkelijke akte.

Een koper zou in eerste instantie kunnen denken dat er slechts één probleem bestaat: het verschil in vierkante meters.

In werkelijkheid moeten meerdere afzonderlijke vragen worden beantwoord.

Waar komen die extra vierkante meters precies vandaan? Wanneer zijn de werken uitgevoerd? Bestaat er gemeentelijke documentatie? Is het mogelijk of noodzakelijk om de geregistreerde beschrijving te actualiseren? Komen perceel, gebouwen en grenzen met elkaar overeen? Zijn er stedenbouwkundige gevolgen die de koper moet kennen?

Pas nadat deze vragen zijn beantwoord, kan de situatie correct worden beoordeeld.

Wat moet vóór de aankoop worden gecontroleerd?

Een volledige controle houdt meer in dan alleen vaststellen dat de naam van de verkoper overeenkomt met de geregistreerde eigenaar.

Afhankelijk van het type woning kan het verstandig zijn om verschillende elementen met elkaar te vergelijken:

Niet elke woning zal hetzelfde niveau van onderzoek vereisen.

Een recente woning in een goed gedocumenteerde nieuwbouwontwikkeling vormt doorgaans een heel andere situatie dan een vrijstaande villa van veertig jaar oud die drie verschillende eigenaren en meerdere verbouwingen heeft gekend.

De analyse moet worden afgestemd op het specifieke pand.

Eigendomsregister en Kadaster kunnen op elkaar worden afgestemd

Sinds de hervormingen van de Spaanse hypotheek- en kadastrale wetgeving is aanzienlijke vooruitgang geboekt in de grafische coördinatie tussen beide instellingen.

Wanneer een kadastrale grafische weergave in het eigendomsregister wordt opgenomen en beide gegevens worden gecoördineerd, kent de wet bepaalde juridische gevolgen toe aan de geografische ligging en afbakening van het perceel.

Er bestaan ook procedures om alternatieve grafische weergaven op te nemen wanneer de kadastrale kaart de werkelijkheid niet correct weergeeft, hoewel dergelijke procedures aanvullende controles en, waar van toepassing, de betrokkenheid van aangrenzende eigenaren kunnen vereisen.

Maar ook hier geldt opnieuw: het feit dat er een mechanisme bestaat om een verschil te corrigeren, betekent niet dat het verstandig is om dit pas na de aankoop te onderzoeken.

De koper zou vooraf moeten weten wat hij koopt en wat de huidige staat van de documentatie is.

De geadverteerde oppervlakte zou niet het enige cijfer moeten zijn waar u naar kijkt

Wanneer een woning met 250 m² wordt aangeboden, is het eenvoudig om dat cijfer te vergelijken met een andere woning van 220 m².

Maar oppervlakte alleen zegt minder dan het op het eerste gezicht lijkt.

Voordat u economische waarde hecht aan dat verschil, is het belangrijk om te weten wat precies wordt meegerekend, hoe die oppervlakte is gedocumenteerd en of er voldoende overeenstemming bestaat tussen de woning die u ziet en het onroerend goed dat u juridisch daadwerkelijk koopt.

Vooral bij vrijstaande villa’s, waar veranda’s, kelders, garages, overdekte terrassen, gastenverblijven en opeenvolgende uitbreidingen kunnen voorkomen, kan het misleidend zijn om de gehele beoordeling tot één cijfer terug te brengen.

Een woning kan uitstekend zijn en nog steeds een zeer goede aankoop vormen, ook wanneer er een documentair verschil bestaat.

Het verschil zit in het feit dat u dit vóór de ondertekening weet, de oorsprong begrijpt en met volledige informatie een beslissing neemt.

Waarom Grupo García deze kwesties vanaf het begin controleert

Na jaren ervaring met kopers en verkopers in Jávea, Dénia, Moraira, Benissa en de rest van de noordelijke Costa Blanca hebben we één ding geleerd: veel problemen die vlak vóór de notariële overdracht ingewikkeld lijken, waren volledig beheersbaar toen er nog enkele weken beschikbaar waren.

Daarom vinden wij dat vastgoedbegeleiding niet beperkt zou moeten blijven tot het organiseren van bezichtigingen, het onderhandelen over de prijs en het vastleggen van een datum voor de overdracht.

Een woning goed kennen betekent ook dat u de documentatie begrijpt, mogelijke inconsistenties tijdig herkent en weet wanneer een juridisch of technisch onderzoek noodzakelijk is.

Het doel is niet om van elke vastgoedtransactie een eindeloos onderzoek te maken.

Integendeel.

Hoe beter een transactie vanaf het begin wordt voorbereid, hoe minder verrassingen er aan het einde zouden moeten zijn.

Als u op zoek bent naar een woning in Jávea, Dénia, Moraira of Benissa, kan het team van Grupo García u helpen om niet alleen de commerciële kenmerken van een woning te begrijpen, maar ook de nodige informatie te coördineren zodat u vóór uw definitieve beslissing goed begrijpt wat u precies koopt.

Veelgestelde vragen

Is het normaal dat het Eigendomsregister en het Kadaster verschillende oppervlakten vermelden?

Ja, vooral bij oudere woningen die in de loop der tijd verbouwingen, uitbreidingen of verschillende administratieve updates hebben ondergaan. Een verschil betekent niet automatisch dat er een ernstig probleem bestaat, maar het is belangrijk om vóór de aankoop vast te stellen waar het verschil vandaan komt.

Welke oppervlakte is belangrijker: de geregistreerde of de kadastrale?

Er bestaat geen universeel antwoord, omdat Eigendomsregister en Kadaster verschillende functies vervullen en ook de fysieke werkelijkheid moet worden meegenomen. De juiste analyse bestaat uit het vergelijken van de beschikbare documentatie met het bestaande pand en het begrijpen van de oorzaak van eventuele verschillen.

Als een bouwwerk in het Kadaster staat, betekent dat dan dat het legaal is?

Niet noodzakelijk. Het feit dat een bouwwerk in het Kadaster is opgenomen, vervangt op zichzelf geen stedenbouwkundige beoordeling. Bij twijfel over uitbreidingen, zwembaden, veranda’s of andere bouwwerken kan het nodig zijn om ook de gemeentelijke voorgeschiedenis te controleren.

Kan ik een woning kopen als de vierkante meters niet overeenkomen?

In veel gevallen wel. Het belangrijkste is om de oorzaak van het verschil te begrijpen, de gevolgen ervan te beoordelen en te controleren of vóór of na de aankoop enige actie nodig is. Niet alle verschillen hebben dezelfde betekenis.

Wanneer moet dit worden gecontroleerd?

Idealiter vóór het aangaan van belangrijke contractuele verplichtingen en in ieder geval ruim vóór de notariële overdracht. Wanneer een verschil vroeg wordt ontdekt, kan het rustig worden onderzocht; wanneer het pas vlak voor de ondertekening wordt ontdekt, kan dit onnodige vertragingen en onderhandelingen veroorzaken.

Welke documenten moet ik opvragen voordat ik een villa aan de Costa Blanca koop?

Als uitgangspunt worden doorgaans de eigendomsakte, de registrale informatie, de kadastrale gegevens en de beschikbare documentatie over de woning gecontroleerd. Bij woningen met verbouwingen of relevante verschillen kan aanvullend onderzoek nodig zijn naar vergunningen, gemeentelijke dossiers, tekeningen of andere technische documenten.