Heeft u uw hypotheek volledig afgelost? Mogelijk staat deze nog steeds ingeschreven in het Spaanse Eigendomsregister

Een van de meest voorkomende vragen bij de verkoop van een woning is of de hypotheek automatisch verdwijnt zodra de lening volledig is afbetaald. Het antwoord is: niet noodzakelijk.

In Spanje bestaat er een belangrijk verschil tussen de financiële aflossing van een hypotheek en de doorhaling ervan in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Hoewel beide procedures met elkaar samenhangen, gaat het om twee afzonderlijke handelingen. Het is belangrijk om dit onderscheid te begrijpen, vooral wanneer u van plan bent uw woning te verkopen.

1. Financiële aflossing: wanneer u uw hypotheek volledig heeft terugbetaald

De financiële aflossing vindt plaats wanneer de eigenaar het volledige bedrag van de hypothecaire lening aan de bank heeft terugbetaald.

Zodra alle openstaande bedragen zijn voldaan, moet de bank op verzoek van de belanghebbende een verklaring van volledige aflossing (certificado de deuda cero) afgeven. Dit document bevestigt dat er geen openstaande schuld meer bestaat.

Er is echter een belangrijk detail dat veel woningeigenaren niet weten:

Het volledig aflossen van uw hypotheek betekent niet dat deze automatisch uit het Spaanse Eigendomsregister verdwijnt.

Hoewel de schuld niet meer bestaat, kan de hypotheek nog steeds als een ingeschreven zakelijke zekerheid op de woning vermeld staan.

2. Doorhaling in het Eigendomsregister: de hypotheek officieel laten verwijderen

Om ervoor te zorgen dat de hypotheek niet langer als een bestaande inschrijving in het Eigendomsregister voorkomt, is doorgaans een aanvullende procedure noodzakelijk.

Deze procedure houdt in dat de hypotheek formeel wordt doorgehaald door middel van een notariële akte, die vervolgens bij het bevoegde Eigendomsregister wordt ingeschreven.

De gebruikelijke procedure bestaat uit de volgende stappen:

Een verklaring van volledige aflossing aanvragen bij de bank, waaruit blijkt dat de hypothecaire lening volledig is terugbetaald.
Een notariële akte van hypotheekdoorhaling laten opstellen, waarbij een bevoegde vertegenwoordiger van de bank de benodigde verklaring aflegt.
De vereiste fiscale formaliteiten afhandelen, rekening houdend met het feit dat de notariële akte van hypotheekdoorhaling in beginsel is vrijgesteld van de variabele heffing van de Spaanse belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen (Actos Jurídicos Documentados).
De notariële akte indienen bij het Eigendomsregister om de officiële doorhaling van de hypotheek te verzoeken.

Zodra de doorhaling is ingeschreven, zal de hypotheek niet langer als een bestaande hypotheeklast in de registerinformatie van de woning worden vermeld.

3. Wat gebeurt er als ik mijn woning wil verkopen terwijl er nog een hypotheek openstaat?

Deze situatie komt regelmatig voor bij vastgoedtransacties in Spanje.

Stel dat een eigenaar zijn woning wil verkopen voor € 350.000, maar nog een openstaande hypotheekschuld heeft van € 80.000.

Kan hij de woning verkopen?

Ja. Een nog lopende hypotheek vormt niet noodzakelijk een belemmering voor de verkoop van een woning.

In dergelijke gevallen wordt vaak een deel van de verkoopprijs gebruikt om de resterende hypotheekschuld af te lossen.

In ons voorbeeld betekent dit:

De koper koopt de woning voor € 350.000.
Van dit bedrag wordt € 80.000 gebruikt om de resterende hypotheekschuld bij de bank af te lossen, overeenkomstig de actuele aflosnota.
De verkoper ontvangt de resterende € 270.000, onder voorbehoud van eventuele overeengekomen kosten, inhoudingen of verrekeningen.

De transactie moet zorgvuldig worden afgestemd met de bank en de notaris. Daarbij moeten passende maatregelen worden getroffen om ervoor te zorgen dat de hypotheek vervolgens daadwerkelijk uit het Eigendomsregister wordt doorgehaald.

Op deze manier kan de koper de woning verwerven met de nodige juridische waarborgen voor de doorhaling van de bestaande hypotheek.

4. Waarom is het belangrijk om de ingeschreven lasten te controleren voordat u een woning koopt?

Voordat een koopovereenkomst wordt afgerond, is de informatie uit het Spaanse Eigendomsregister, doorgaans opgevraagd via een nota simple, een van de belangrijkste documenten die moeten worden gecontroleerd.

Dit document bevat onder andere informatie over de geregistreerde eigenaar van de woning en de ingeschreven lasten.

Wanneer er een hypotheek op de woning staat ingeschreven, moet worden nagegaan of de lening nog openstaat of dat deze al volledig is afgelost en alleen de administratieve en juridische doorhaling nog moet plaatsvinden.

Dit onderscheid is belangrijk, omdat beide situaties verschillende handelingen vereisen.

Daarnaast is het raadzaam om in de voorlopige koopovereenkomst, de zogenaamde contrato de arras, uitdrukkelijk vast te leggen welke verplichtingen de verkoper heeft met betrekking tot de doorhaling van bestaande lasten.

Ook moeten passende afspraken worden gemaakt om ervoor te zorgen dat deze verplichtingen vóór of bij het ondertekenen van de notariële koopakte worden nagekomen.

5. Het belang van juridisch advies bij de aankoop of verkoop van een woning

Het kopen of verkopen van een woning houdt veel meer in dan alleen het overeenkomen van een prijs en het ondertekenen van de koopakte bij de notaris.

Het controleren van de juridische en registrale situatie van de woning, het onderzoeken van bestaande lasten en het correct organiseren van de doorhaling daarvan zijn essentiële stappen om toekomstige problemen te voorkomen.

Bij Grupo García begeleiden wij onze klanten gedurende het gehele aan- of verkoopproces, waarbij wij bijzondere aandacht besteden aan de documentatie en juridische omstandigheden die van invloed kunnen zijn op iedere vastgoedtransactie.

Overweegt u een woning te kopen of te verkopen aan de Costa Blanca?

Neem contact op met Grupo García. Wij helpen u bij het begeleiden van uw vastgoedtransactie, met aandacht voor juridische zekerheid, transparantie en gemoedsrust.